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索 引 号:sm00122-0400-2019-00026 发文机构 : 三明市城市管理局
文   号 :明城管委〔2019〕2号 发文日期 : 2019年09月02日

三明市城市管理委员会关于印发三明市区物业缺失小区规范化管理实施方案的通知

发布时间: 2019-09-17 17:34 来源:三明市城管局 字号: 阅读:

梅列区、三元区政府,市直有关单位:

  《三明市区物业缺失小区规范化管理实施方案》已经市政府第42次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻落实。

  

                                                                      三明市城市管理委员会

                                                                            2019年9月2日

                                             

三明市区物业缺失小区规范化管理实施方案

  为探索物业缺失小区管理新模式、新办法,建立长效机制,提升物业管理水平,巩固深化文明创建成果,不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感,根据国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》,结合我市实际,制定本方案。

  一、工作目标

  以中央城市工作会议精神为指导,按照“政府引导扶持、动员群众参与、促进业主自治、鼓励中介组织参与市场化管理服务”的整体思路,由市、区物业行政主管部门、街道、社区共同倡导和推动小区组建业委会,并指导建立小区党支部,实行自主管理和聘请物业服务企业管理。先试点后推广,两区各安排几个试点小区,通过以点带面,扩大物业管理覆盖面。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则,逐步建立市、区、街、社区四级物业管理协调体系。实现政府扶持鼓励和物业缺失小区业主自觉缴费、自我管理、自我服务、自我发展的良性互动,形成社会协同、管理多元的物业缺失小区规范化管理机制,全面提升市区人居环境。

  二、管理模式

  物业缺失小区应在市、区物业主管部门指导下,由街道组织、指导业主成立业主大会,选举产生业主委员会,由业主选择小区管理模式;对于尚未成立业主大会,所在社区可代行小区业委会部分职责。物业费由所在社区(居委会)根据法律规定或委托授权统一收取,业委会产生后,由业委会监督,所在街道指导管理。物业缺失小区可根据实际情况选择管理模式,主要有以下三种:

  (一)专业物业企业管理

  专业物业企业管理是指由物业服务企业对小区实行市场化、社会化、专业化的物业管理。

  小区业委会根据业主大会决议选聘物业服务企业,签订物业服务合同,并实施管理。未成立业委会的小区,可由业主大会委托社区代行业委会职责与物业企业签订合同。期满后,由社区组织业主大会决定是否续聘该物业企业。如续聘,由社区与其签订服务合同。

  专业物业企业管理的服务内容与标准,参照《三明市物业服务收费实施办法(试行)》、《三明市普通住宅前期物业服务等级标准(试行)》和《三明市区平台住宅前期物业服务等级指导性收费标准(试行)》等有关文件规定执行,也可按物业服务合同约定执行。物业服务合同须到小区所在的区、街道业务主管部门同时备案。

  (二)业主自管

  业主自管是指小区业主自筹资金,制定《管理规约》自行管理,通过协商自主决定本小区范围内的公共物业管理事项。

  业主自管服务内容及收费标准参照准物业服务标准,根据小区实际制定。具体可通过服务外包或自聘人员负责小区日常物业服务。社区须与自管人员签订自管责任目标,责任目标书须在社区备案,并由社区向街道准物业服务中心报备。

  (三)准物业服务中心管理

  准物业管理是指街道准物业服务中心对尚未实行专业物业企业管理或业主自管的物业缺失小区进行统筹安排,给予一定保障的基本物业服务。准物业服务要实现“四有”目标,即:有基本的卫生保洁、绿化养护、安全防范及特定项目公共维修服务。

  准物业服务中心根据物业缺失小区实际情况,因地制宜采取购买服务、业务外包、合作或自聘人员等方式进行服务。准物业收费参照《三明市区平台住宅前期物业服务等级指导性收费标准(试行)》中四级服务标准。

  三、工作步骤

  (一)动员宣传培训阶段(2019年8月20日—9月10日)

  由市城管局,梅列、三元区政府牵头,各街道办事处具体组织实施,广泛开展市区各社区(居委会)物业管理法律、法规、政策以及业主委员会等物业管理机构组建等相关业务知识培训和宣传动员工作。

  (二)住宅小区摸底建档阶段(2019年8月20日—8月31日)

  由梅列、三元区政府牵头,各街道办事处按照属地原则具体组织实施,对辖区内住宅小区基本情况进行摸底调查,并按物业管理所处状态等进行分类建档,报区物业主管部门统一汇总后报市城管局。

  (三)确立物业缺失小区物业推进试点阶段(2019年9月1日—9月10日)

  两区在调查摸底的基础上,各选择5个物业缺失小区,作为试点小区,于2019年9月10日前报市城管局。

  (四)开展物业推进试点小区基础设施改造阶段(2019 年9月11日—11月20日)

  基础设施改造包含疏通或改造雨污水管网;整修路面;改造公共照明设施;完善环卫设施;整治完善停车设施;规范提升电动自行车充电设施;修缮小区围墙、大门,拆除小区内的围墙和柴火房;完善小区安防监控设施;改造提升小区绿化;完善小区信报箱和公告栏;建设集中通讯等弱电管线;同步推进供水、供电、供气等市政配套设施建设和改造等。通过以完善基础设施、整治完善停车设施、提升环境质量、改造安防设施等为主要内容的改造,达到小区“沟通、路平、灯亮、安全、有序”公共配套设施基本完善的目标。

  (五)成立物业推进试点小区党组织阶段(2019 年9月11日—10月31日)

  由试点小区所在区组织部牵头,区物业主管部门、街道、社区(居委会)等单位配合,成立小区“兼合式”党组织。构建街道、社区(居委会)指导小区党组织,基层党组织引领小区业主委员会,业主监督委员会、物业服务机构等多方参与、共同治理的小区物业管理体系。形成党领导下的政府治理与社会调节、居民自治的良性互动格局。依法依规优先推选党组织工作小组成员担任业主委员会委员,提高业主委员会党员比例。鼓励小区党组织委员与业主委员会成员双向交叉任职。

  (六)组建业主委员会及选聘物业服务企业阶段(2019 年9月11日—12月31日)

  由物业推进试点小区所在地街道牵头,社区(居委会)、小区党组织、各物业管理缺失住宅小区原产权单位配合,发挥社区(居委会)、小区党组织主导作用,以社区(居委会)人员为主要力量,物业管理缺失住宅小区原产权单位指派专人协助并阶段性服从社区(居委会)的工作安排,开展物业管理缺失住宅小区业主委员会组建工作。具体步骤如下:

  1.成立业主大会筹备组。由街道或社区(居委会)干部任筹备组组长(涉及公建房住宅小区的,原产权单位指派专人任副组长),在社区(居委会)、小区党组织的领导下,根据小区规模由党组织推荐和业主自荐确立筹备组成员,进行公示无异议后,完成业主大会筹备组成立工作。

  2.产生业主委员会成员候选人。由业主大会筹备组负责,30日内完成业主委员会成员的推荐、自荐工作,鼓励党员干部带头参选。小区业主委员会由5人以上单数组成,具体人数由筹备组按该物业管理区域内总户数的一定比例确定,候补委员人数按照委员人数的40%设置。鼓励小区党组织成员成为业主委员会成员候选人。

  3.召开业主大会和选举业主委员会。由业主大会筹备组负责,在筹备组成立60日内组织召开业主大会,进行投票选举产生业主委员会,表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》和小区管理模式及收费标准,并持相关材料向区物业主管部门申请备案。

  4.根据确定的管理模式聘请物业服务企业或者开展准物业管理等。

  达不到业委会成立条件的小区,可组建小区业主自管委员会,开展自管服务或者聘请街道准物业服务中心管理。小区业主自管委员会应由产权单位(保障房)、社区和居住人代表共同组成,并需向两区物业主管部门申请批复。申请人需提交以下材料:1.申请成立业主自管委员会报告;2.业主自管委员会成员花名册;3.经向业主或居住人公示无异议的《小区管理章程》《小区管理规约》。 以上材料均需由社区居委会、街道办事处审核提出意见。

  (七)市区推广阶段(2020 年1月1日—2021年12月31日)

  在试点小区推广取得阶段性成果的基础上,以点带面,利用两年时间,在市区所有物业缺失小区推广,逐步建立市、区、街、社区四级物业管理协调体系。

  四、工作措施

  (一)实施分类管理

  对于建筑规模较大(200 户及以上或 2 万平方米及以上 的住宅小区),相对封闭且公用设施设备较完善、物业管理条件较好的的小区,引导住户聘请专业物业公司进行管理;对于建筑规模较小(200户以下或2万平方米以下的住宅小区),无封闭且公用设施设备简单的小区或楼宇,可由业主委员会聘请街道准物业服务中心管理或者自管管理;居住和办公无法分离的建筑,物业管理也应实行业主自治管理,由业主大会决定物业管理模式,住户和单位按产权面积比例分摊物业服务费(小区建筑面积大于10万平方米或年物业服务费超过100万元的物业服务小区,须采用公开招标的方式选聘物业服务企业)。

  (二)推行市场运作

  根据“谁受益,谁付费;多受益,多付费”原则,按照《三明市物业服务收费实施办法(试行)》、《三明市普通住宅前期物业服务等级标准(试行)》和《三明市区平台住宅前期物业服务等级指导性收费标准(试行)》相关规定,由业主大会表决通过物业管理服务方案及物业费收费标准。

  (三)鼓励党员参与

  物业缺失小区产权单位属文明单位的,应主动完成物业缺失小区物业规范化管理工作。党员干部应积极参与小区管理及业主委员会、业主监督管理委员会成员竞选工作。将党员、干部参与小区管理的情况与党员进社区服务工作相结合,由社区、小区党组织对其工作表现进行评价并上报所在街道党工委,由街道党工委统一上报市物业缺失小区规范化管理领导小组办公室,再由其通报各有关单位党组织;各单位二次绩效考核应适当考虑本单位党员、干部参与小区管理的情况。各街道、社区可制定正向激励措施,鼓励退休党员干部积极参与小区管理工作。

  五、职责分工

  (一)梅列、三元区委、区政府:作为辖区内物业缺失小区物业规范化管理工作的实施主体,负责综合协调、组织物业管理相关部门、街道及社区做好物业管理工作,建立物业缺失小区长效管理机制。

  (二)市财政局:负责物业缺失小区规范化管理涉及的财政资金安排。

  (三)市、区委文明办:负责将“物业缺失小区规范化管理”工作纳入文明单位动态考评内容。

  (四)市、区物业主管部门:负责指导、监督市区物业管理工作。摸清住宅小区业主委员会、业主监督委员会、物业管理情况底数。开展业务培训,指导街道、社区依法依规开展业主大会筹备组组建、召开业主大会、选举业主委员会等工作,指导物业服务定价。

  (五)市、区国资监管机构:结合国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作, 配合属地街道、社区完成国有企业物业缺失小区业主委员会组建、公共基础设施改造、环境整治以及物业移交各项工作。

  (六)涉及公有房产住宅小区的原产权单位:按照“谁家孩子谁抱走”原则,指定分管领导和专职工作人员配合属地街道、社区完成物业缺失小区业主委员会组建、公共基础设施改造、环境整治以及物业移交各项工作。

  六、工作要求

  (一)加强组织领导。成立三明市物业缺失小区规范化管理工作领导小组,组长由市政府副市长林俊德担任,副组长由市城管局局长周庆裕、梅列区政府区长张昌平、三元区政府区长廖卫国担任,成员包括市委文明办、市财政局、住建局、国资委主要领导。领导小组下设办公室(简称物管办),挂靠市城管局,办公室主任由市城管局何光桂副局长担任,负责指导、考核市区物业缺失小区规范化管理工作。两区对口成立物业缺失小区规范化管理工作领导小组,办公室挂靠区物业主管部门。

  (二)成立物业管理中心和准物业服务中心。市、区物业主管部门成立物业管理中心,统筹管理市区各小区(含物业管理小区和物业缺失小区)管理工作。物业管理中心配备具有物业专业知识和管理经验的人员,积极发挥管理及服务职能,统筹协调市区内各物业管理小区和物业缺失小区规范化管理工作。市区各街道成立准物业服务中心,统筹协调辖区内物业缺失小区规范化管理工作。街道准物业服务中心按需配备专职服务管理人员,人员可由街道调配或聘请专人负责。

  (三)建立以奖代补制度。市、区财政各安排500万元资金,总计1000万元,作为2019年至2021年物业缺失小区规范化管理工作专项经费,其中市级500万元从创城专项资金列支。采取以奖代补形式,对完成物业缺失小区业主委员会组建并完善物业管理工作的街道、社区,按100 元/户的标准,以小区为单位进行奖补,经费专项用于与本项工作相关的基础设施提升改造等方面,具体资金发放及奖励办法由两区政府制定,市里将根据实际进度每半年拨付专项资金。

  (四)实行小区规划红线内停车收费,补充小区管理经费。由街道指导社区实行小区内停车收费,所收费用纳入小区管理补充经费。小区内的商业网点,按商业标准收取物业费,也纳入小区管理补充经费。

  (五)建立健全物业缺失小区管理联席会议制度。由所在街道牵头,每月至少组织区住建、城管等有关部门、社区居委会、小区党组织、业委会、物业公司召开一次联席会,集中解决群众反映强烈、影响物业缺失小区规范化管理的违法建设、破墙开店、占地毁绿等问题,形成管理合力。区物管办每月定期召开一次工作协调会,协调解决规范化管理中遇到的问题。

  (六)建立督查通报和追责制度。各街道于每月底前将本月工作进展情况报送至两区物管办,两区物管办汇总后报市物管办;市物管办牵头,两区物管办配合,每月开展专项督查,对工作进展缓慢、推诿扯皮的单位进行通报批评,并抄送市委、市政府。同时,市城管局或梅列、三元区政府对工作未按序时进度推进的街道及相关单位主要领导进行约谈,对约谈后工作仍未进展的,酌情扣发其文明单位奖励或绩效。

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